中天服务（002188）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、报告期内公司所处行业情况

(相关资料图)

2022年房地产投资低迷，增量市场向存量市场转化，作为与房地产市场强相关的物业管理行业也面临增速减缓的态势。中指物业研究的数据显示，截至2021年物业上市公司（含港股）的在管面积、合约面积同比增速约为44.3%、37.6%。而根据2022年上半年上市物业服务企业（含港股）公布的半年度数据来看，上半年上市公司在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%，增速下滑的趋势明显。

在物业行业持续发展的同时，国家在相关政策方面给予积极引导和支持。自2022年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点以来，国家和地方层面均出台相应政策、规范文件，推动物业管理行业健康有序发展。7月12日，国家发改委出台《“十四五”新型城镇化实施方案》，指出开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理。北京、河南等地相继出台针对物业服务内容的相关规范文件。江苏出台针对物业服务质量以及采用信用关系进行约束的规范性文件。规范化、标准化发展是物业管理行业未来发展的主基调。

2022年物业行业呈现以下发展特点：

（一）物企战略布局多元化

企业的战略方向更加多元，战略内容愈发丰富。2022年头部企业战略布局聚焦于：城市服务、品牌建设、多元化服务、智慧化建设以及客户满意度建设，此外标准化建设、智慧物业和市场化外拓也是TOP10企业战略部署的重要方向。

（二）生活服务内容多元化

报告期，商住开发及销售步伐进一步放缓，而物业服务企业规模增长诉求不减，公建、产业园及城市服务等非住宅领域成为物业服务企业拓盘的重点。此外，物业养老的服务模式也已逐渐启动，发挥本身优势或将成为物企破局社区增值服务的抓手。

（三）追求有质量的规模增长

近几年，物业品牌发展稳扎稳打、不断纵深。2021-2022年，物业品牌企业持续强化市场化外拓能力，加大收并购力度，物业品牌进入战略整合期；现阶段，品牌企业已开展多元化战略，在经营核心业务的基础上，进一步开展与核心业务相关的其他业务，以优质服务能力赢得业主美誉，强化资源投入不断扩大品牌知名度和影响力。

（四）提升智能化管理水平

2022年7月，住房和城乡建设部、国家发改委联合发布《“十四五”全国城市基础设施建设规划》，其中明确指出要加快推进智慧社区建设，实现社区智能化管理等多方面内容。随后，商务部以及国家发改委等11部门联合发布《关于促进绿色智能家电消费若干措施的通知》，其中指出要拓展消费场景，提升消费体验，扩大城市一刻钟便民生活圈试点。物业公司是基层社区的服务者，在推动智慧社区、社区智能化管理方面具备先天优势。未来，物业公司仍需将数字化、智能化作为提质增效的重要手段加以建设。

二、报告期内公司从事的主要业务

2022年公司持续发展物业服务业务，以成为区域性品质领先的物业服务企业为目标，面对房地产市场加速下行的不利局面，公司积极拓展主业规模，进一步提升服务品质，本年度主营业务的收入、利润均出现了明显的增长。

报告期，公司合并报表范围内实现营业收入3.06亿元，同比增长11.82%；实现归属于上市公司股东的净利润6,162.92万元，同比下降58.75%，归属上市公司股东扣非后的净利润3,342.41万元，同比增长441.33%；报告期末总资产2.51亿元，同比下降13.47%；归属于上市公司股东的净资产为1.13亿元，同比增长119.27%。

（一）主要业务：公司的主营业务为物业管理服务。报告期，为与公司主营业务相匹配，更好的体现公司目前的业务发展方向，公司将公司全称变更为“中天服务股份有限公司”、股票简称变更为“中天服务”。

（二）主要产品及用途，经营模式：公司物业管理服务的主要经营模式是通过市场化竞争获取物业管理项目，开展基础物业管理服务，并围绕业主、房地产开发商等用户需求提供综合配套服务及增值服务，主要服务内容分为：物业管理及配套服务、案场服务：

1、物业管理及配套服务：为住宅类和非住宅类的物业业主提供相关的物业管理及配套服务收取费用，服务的内容包括传统物业管理和专业化配套的增值服务，传统物业管理服务主要为保安、保洁、停车管理、绿化养护等，专业化配套的增值服务主要为综合管理、秩序维护、工程维护、社区商业采集、场租、停车管理、家政服务、资产运营、车位经纪等；

2、案场服务：为房地产商的售楼处现场提供标准化与专业化的客服、礼宾、保洁等服务。

（三）业绩驱动因素： 报告期内，公司积极外拓业务，做大物业管理规模；探索发展其他增值服务业务，拓宽盈利渠道；利用智慧科技手段，提升管理品质。

1、公司2022年物业在管规模849万方，主营业务收入2.95亿元，较2021年在管规模增长20.42%，主营业务收入增长21.17%，管理规模和业务收入呈现较快的增长态势。

2、传统物业管理服务是公司发展的压舱石，公司在稳盘的同时，积极开拓新的增值服务内容，探索新业务模式。公司积极开拓资产经纪、美居、社区配套、空间运营、到家服务等业务，并尝试养老服务业务，增值业务不仅提升了客户的服务体验，而且为公司业绩提升做出贡献。

3、报告期内，随着公司品质化发展战略的不断推进，公司的市场形象和美誉度也在提升。公司通过加强品质管理巡检、400客户热线等传统形式推进品质提升。同时，公司还通过提升技术力量，改造物业管理的硬件设施、开发智能化的服务软件等优化服务手段，提高服务效率。

（四）虽然公司积极开拓市场，提升业务规模，但市场占有率较低，规模与行业内上市公司差距较大，与物业企业的头部公司仍无法相比。公司将充分利用非公开发行股票募集资金投资项目的契机，逐步提高服务品质，优化业务结构，提升智能化信息水平，力争成为区域性品质领先的物业服务企业。

三、核心竞争力分析

四、公司未来发展的展望

（一）公司未来发展战略

公司以成为区域品质领先的物业服务企业为目标，通过以优势区域为核心进行深耕、提高城市服务密度；投拓加力，通过项目拓展、资源合作、合资经营等方式不断扩大物业服务规模。优化业务结构，稳住住宅业态的基本盘，以地产优质项目、保障安置房、政府人才房、未来社区为重点；非住宅业态以商办写字楼、产业园区、政府公建项目、医院、学校等进一步丰富管理业态；通过提升服务质量树品牌，减费增效提高公司效益。

（二）下一年度经营计划：

2023年房地产市场仍可能面临前所未有的挑战，物业管理行业竞争形势加剧，公司将进一步通过提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，探索非住宅、城市服务、IFM等领域赛道，抓住非公开发行股票募集资金的发展机会，使公司在管理规模、智能化信息化、业务结构多元化方面都能够迈上一台阶，逐步将公司打造成区域性优质的物业服务企业。

（三）可能面对的风险：

1、行业低迷风险

中国房地产市场过去几年经历经营亏损、流动性短缺、债务违约等风险后，2023年房地产市场可能会逐步宽松，但是仍将面临前所未有的挑战，能否出现企稳回升态势还将取决于政策支持及购房者预期转变。与房地产强相关的物业管理行业将面临负面因素传导，增量减少，导致行业面临低迷的风险。公司将依托在管项目，聚焦已有、优化业务结构，提升商业写字楼、公司建安置房、产业园区等非住宅业务比例，通过提升服务品质树立口碑，通过外延式拓展业务增加服务规模，并结合公司自身发展情形积极解决不利的影响因素。

2、竞争加剧风险

物业行业是国内城镇化发展过程中必然产物，行业集中度不高，服务同质化较为严重，虽然优势企业不断尝试新的领域尝试，但基础的物业管理服务仍是收入占比大的业务。行业经历了收并购热潮后，梯队已经非常明显，大型物业企业的竞争实力更显突出。公司将在增加规模的同时，更加重视标准化服务体系建设，提升服务质量，稳定运营根基，同时利用智能化信息化技术提高运营效率，并尝试进入一些新的服务领域。

3、人力成本加大风险

物业服务作为劳动密集型行业，人工成本比重较大。随着人力成本刚性持续性上涨，公司的人力成本风险极大。同时，行业规模扩张使行业的高端人才争夺加剧。公司将通过调整用工模式，岗位优化、薪资结构调整等管理模式，提高城市服务密度，应对人力成本持续上涨的风险。同时，公司将建立专业人才的培养体系自身培养人才。

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