香江控股（600162）2022年年度董事会经营评述内容如下：

【资料图】

一、经营情况讨论与分析

2022年，在宏观经济严峻复杂且不确定性上升、资本市场大幅波动、市场预期疲弱的背景下，我国实现经济总量121万亿元，比上年实际增长3%，增速较2021年回落5个百分点。在“房住不炒”、“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策环境下，房地产行业销售与投资同比大幅下滑。同时，受房地产融资严控政策的影响，房地产民营企业融资困难，房地产企业销售去货速度与投资热度持续下滑。在上述复杂且严峻的背景下，公司紧紧围绕稳健且谨慎的总体战略布局，一方面尽最大的力量加大推盘销售，力求实现资金的快速回笼；一方面做好疫情后商贸运营业务的复苏工作。在内部管控方面，积极进行战略梳理与组织架构优化调整，开源节流，精简人员，严控费用，提升内部效能，保证公司经营业绩的稳定和公司未来的可持续发展。

（一）城市产业发展方面

聚焦主营业务，积极销售去化，力保项目按时交楼。重点推进广州增城项目、恩平项目、株洲项目、天津项目、苏州项目以及成都项目的销售工作以及广州增城项目、恩平项目、连云港项目、株洲项目、天津项目以及聊城项目的竣工验收工作。

1、销售签约与营销方面

2022年，在整体购房需求疲软的情况下，城市产业发展方面实现签约金额约24.41亿元，产城销售情况较前一年出现较大幅度下滑。

公司品牌营销中心根据业务及项目的需要，对架构与人员进行优化与调整，力求做到强化品牌管理，提高工作效率；规范销售事务流程，规范系统房源及签约管理，打造高效能的销售团队。

2、在运营体系建设方面

全面实施团队整合与组织架构扁平化，调整人才结构，大胆启用年轻干部。一方面为提升组织效能和沟通效率，产城业务层面将计划运营部与工程管理部合并，组建运营管理部；取消景观装修部，其中设计职能合并到规划设计部，工程职能合并到运营管理部；另一方面，根据业务能力和工作绩效，对业务部门负责人、项目总和营销负责人做了一定比例的调换，能者上，庸者下。以保安全、保销售、保交楼、保公司和项目平稳运行为原则，建立全周期的运营管理体系。

3、项目工程管理方面

推动工程与运营，成本与招采、规划设计与景观装修工作的深度融合，降低沟通成本，提升管控质量。督办广州增城项目翡翠十五期的分栋开发工作，督办广州增城项目、恩平项目、连云港项目、株洲项目、天津项目以及聊城项目的竣工验收工作。

4、在物业管理方面：

2022年，公司在物业管理工作上的重点继续围绕提升服务品质，树立良好品牌等方面开展工作。逐步提升服务质量与住户满意度，顺利完成重点项目广州番禺锦江项目的业委会改选换届工作；同时，对于新交付的项目，物业管理配合做好各项竣工验收工作。疫情期间，配合政府防疫要求，做好各项目的物业管理工作。

（二）商贸流通及家居卖场运营方面

2022年，商贸流通面临行业与市场双重寒冬，公司积极部署管理举措，稳步推动业务发展。具体工作如下：

1、积极招商运营，上半年重点解决长沙项目、洛阳项目、郑州项目的空置低效资产，出租率及经营氛围得到有效提升；下半年续签期间受市场环境和封控停业的影响出租率下滑，重点推进重点招商门店续签计划，并针对重点地区、城市续签集中补商，力稳出租率。

2、通过续签正常淘换周期，主动改善项目商户品牌结构，针对核心门店广州、深圳、武汉、南昌、沈阳重点引进头部品牌、流量品牌。

3、组建项目企划营销条线“新媒体运营组”，首批试点深圳/广州/南昌/沈阳/武汉5个城市，实行总部和项目对新媒体城市组的双线管理。搭建总部和门店直播间，全国重点城市建立线上直播间，打通直播间线上商店。

4、结合市场及现行业务，优化落地制度和规范，包含进场、撤场、欠费催收、商户风险管理、商铺、临租、广告位、合同保证金、统一收银、商品管理等，都取得了不同程度的规范、完善效果。

5、狠抓安全工作，主要以总部现场检查整改、监督项目自检、对于政府主管部门检查推动整改/推动公关为主，统筹项目完成每季度安全大检查及消防演习，最大程度做到安全覆盖和管理。

6、在信息应用服务方面，开展瑞米商管系统二期功能优化，完成招商门店的宣导覆盖及上线使用，集中管理业务数据及合同规范。推进APP线上开单功能完善及试点推广，支持实际活动交易场景，更便利服务商户及消费者。

二、报告期内公司所处行业情况

2022年，在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期”的政策背景下，推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

2022年年底，房地产行业迎来了政策性回暖，监管部门陆续出台利好政策推动房地产市场健康平稳发展，进入11月，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取的“三支箭”政策组合相继落地，上市房企和涉房上市公司再融资通道重新打开，房企资金压力有望得到缓解；全国各地因城施策，通过降低首付比例、降低房贷利率、提高公积金贷款额度等工具修复购房者信心，政策效果逐步呈现。

2022年全年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，销售金额13.33万亿元，同比下降26.7%。2022年商品房销售延续2021年下半年的低迷景象，销售额和销售面积持续下降，全国商品房销售下滑趋势较为明显。

2022年全年新开工面积12.06亿平，同比下降39.4%，是历史最大跌幅，全年新开工面积回落至2009年以前水平。2022年房地产企业因销售持续下行叠加行业出清，房企资金压力愈加突出，整体拿地力度大幅下降，全年土地成交价款0.92万亿元，同比下降48.4%，购置土地面积1.01亿平，同比下降53.4%。

房企在资金压力下再投资拓展举步维艰，已出险的房企失去拿地能力，尚未出险的房企面临各资金方的挤兑压力，资金需优先保持现金流和债务兑付避免违约，投资拿地难度较大；销售持续下行，在面对未来销售不确定性的情况下需谨慎投资，聚焦于核心城市核心地块，降低经营风险。

三、报告期内公司从事的业务情况

（一）报告期内公司所从事的主要业务

公司是专业从事城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主的综合性集团。公司一方面立足于城市产业发展的运营商，从开发精品住宅项目，到聚焦粤港澳大湾区开发商业综合体等项目，并不断创新，与国际科技、国内IT服务创新企业打造科创产业中心项目；另一方面，公司通过商贸流通市场、家居卖场的开发与运营，不断深入发展，现已成为国内领先的家居连锁卖场运营商，并积极推进战略转型。

（二）报告期内公司的主要经营模式

报告期内，公司的主营业务主要以城市产业发展、商贸流通及家居卖场运营为主。

1、城市产业发展

公司聚焦精品住宅开发，不断突破、大胆创新，先后打造了广州锦绣香江、广州香江-翡翠绿洲以及锦绣香江温泉城等超大型高端精品住宅项目；并逐步深耕城市产业发展领域，先后打造珠海横琴-金融传媒中心、南沙香江国际金融中心自贸区综合体等项目，通过与微软（中国）等知名企业合作，打造科创中心，实现新城市（300778）产业升级。

2、商贸流通及家居卖场运营

商贸物流及家居卖场运营业务主要包括经营商贸物流市场的开发及运营管理，以及泛家居卖场的开发及运营管理。商贸物流及家居卖场运营的主要对象为专业市场，尤其以家居卖场为主。

根据市场需求定位不同，公司开发的专业市场可分为建材家居、百货小商品、副食、五金机电、酒店用品等专业市场。

四、报告期内核心竞争力分析

公司以企业文化为基础，以市场化运作为依托，结合公司特点及城市布局不断形成并完善自身的经营优势，经过多年的用心打造，逐步确立了具有香江特色的竞争优势。

1、公司拥有强大的产业组合能力，业务组合具有良好的互补性，抗风险能力较强

公司作为综合性集团，业务板块之间的互补与盈利模式灵活度将一定程度上规避宏观调控对公司的影响。

2、较强成本管控能力

公司具有很强的成本管控能力，从全面预算管理到IT系统的全面实施，公司对综合成本的管控，具有很强的能力与丰富的经验，保证了公司产品具有较强有力的市场竞争优势。

3、完善的内部管理体系

公司具备完善的内部管理体系，覆盖了项目前期的可行性研究、项目获取、项目规划、项目施工、产品销售、客户服务等多个环节，包括人力资源模块、计划运营模块、财务模块、工程模块、成本模块、设计模块、采购模块、营销模块、客服物业模块等多个项目管理模块。公司注重对行业趋势、区域市场、竞争对手、客户价值等方面的系统调研，形成了以市场为基础、以客户诉求为导向的市场研究体系，为项目开发提供决策支持。各个管理模块及管理体系相辅相成，发挥协同效应，把控市场动态及全过程关键性节点，正确预估未来风险并作出准确及时的判断，确保各项目的顺利实施。

4、公司拥有良好的市场把握能力

经过多年经营，香江控股已拥有了良好的市场把握能力。在过去的经营过程中，公司以了解市场、开发市场、带动市场为项目经营策划的指导思想，结合对宏观经济形势的把握、对市场发展趋势与客户需求的掌控，积累了大量的经验，避免价格比拼的不利局面，依靠品质和差异化赢取了市场，塑造了公司在业务上把握市场的核心竞争力。

5、公司拥有良好的创新能力

创新是企业生命的源泉，近年来香江控股一直注重公司的创新能力，更好的让公司摆脱现有的市场和产品观念的约束，重视多样化的整合，立足客户的切身需求，通过多种激励手段的综合运用，确立公司自己的竞争优势。

公司的创新能力主要包括产品创新和经营管理手段的创新。现阶段，产品创新已经得到公司管理层广泛和深入的认识，如开发绿色环境建筑、注重休闲、坚持人与自然协调发展、智慧家居物联网等产品。

6、丰富的商户资源及有效的整合能力

公司进军商贸流通运营领域多年，已积累了丰富的商户资源，与多家国内外知名品牌建立了稳定的合作关系，赢得了大量有价值的业主的信任。公司通过整合累积的商户资源实现商贸流通项目有效的品类品种互动和商户品牌组合，形成聚集效应，提升日均人流量和交易额；通过整合城市居民的不同需求，以商贸流通运营为引导，有效发挥各项目之间的协同效应，相互提升各种类型物业的价值。通过有效整合实现业主、商户等各方共赢，培养客户忠诚度，实现各种资源的重复利用，提高商业运营模式的可复制性。

7、经验丰富的运营管理团队

公司管理层团队在商贸流通运营行业拥有着丰富的经验，经验丰富的管理团队为公司整体的可持续发展奠定了基础。公司子公司香江商业经过20多年的发展，在华南区域建立了绝对的竞争优势，包括品牌影响力、消费者口碑、市场占有率、招商资源储备等，在华南区域均处于行业前列。

五、报告期内主要经营情况

1、土地储备情况

截至2022年12月31日，公司持有土地储备总建筑面积约575万平方米，其中已竣工未销售建筑面积约135万平方米，在建工程建筑面积约162万平方米，未来可供发展用地建筑面积约为278万平方米。公司土地储备主要为住宅及商业用途，以出售为主，公司根据市场情况决定是否出租及出租比例。报告期内公司房地产储备情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产储备情况”表。

2、房地产销售情况

2022年公司实现房地产签约销售面积约17.47万平方米、签约销售金额约24.41亿元，上述签约销售均为住宅方面的销售，销售情况：番禺锦绣香江项目、南昆山项目、增城翡翠绿洲、恩平锦绣香江、连云港锦绣香江、武汉锦绣香江、株洲锦绣香江、南京湾项目及天津项目等都有住宅项目推售。报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产销售情况”表。

3、房地产出租情况

报告期内公司房地产销售情况详细请见下文“房地产行业经营性信息分析”中“报告期内房地产出租情况”表。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2022年，“保交楼、稳民生”是房地产政策调控围绕的工作重点，旨在推动房地产行业平稳健康发展。2022年全年商品房销售面积13.58亿平方米，同比下降24.3%，销售金额13.33万亿元，同比下降26.7%。2022年商品房销售延续2021年下半年的低迷景象，销售额和销售面积持续下降，全国商品房销售下滑趋势较为明显。2022年年末，房地产行业融资政策逐步放松，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策相继出台，促进房地产市场健康发展。

1、房地产业务

展望2023年，预计房地产市场将继续在“保交楼、保民生、保稳定”的主基调下平稳运行，在融资逐步宽松的情况下，优质房企的融资环境有望获得实质性的改善，融资渠道将得到进一步的拓宽和优化。在十四五规划和二〇三五年远景目标建议中，提出要“促进住房消费健康发展”，合理的住房消费依然是被鼓励和支持的对象，调控政策或将在相关方面进行补充和优化。“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，也预示着房地产与金融将更多地注重协调发展，在促进实体经济上发挥更重要的作用。

2、家居商贸市场

家居商贸受疫情影响较大，互联网新零售等新业态对线下商贸运营尝试一定的冲击。随着防控进入新阶段，2023年家居行业的消费潜力将进一步释放，行业有望得到修复及重振。城镇化进程的推进以及家居行业高质量发展的要求，使得居民对家居装饰及家具的消费需求增加，二次装修和家居产品的消费升级为家居商贸行业带来了一定的发展空间。

(二)公司发展战略

公司以城市生活平台服务商为定位，致力于满足人们对美好居家生活的向往。在产业上，公司采用城市发展、家居商贸双轮驱动模式，并积极拥抱时代发展趋势，通过科创、健康产业融合升级打造城市产业新的增长点，通过互联网新技术、新模式融合升级家居商贸产业。在公司经营上，以现金流管理为主要抓手，提高资金回款率、资产周转率，不断提升经营效率。公司以成为行业领先的高品质产业和生活平台为目标，为股东、客户和社会持续创造价值。

(三)经营计划

2023年，公司将在有效控制风险的前提下，保持稳健发展的步伐，创造更多收益，为广大投资者实现更高的投资回报。

（一）城市产业发展

2023年，城市产业发展方面将坚持稳健发展的战略，从严控成本、积极销售、去化回款等多方面部署，同时，通过夯实提升核心专业业务水平及管理水平，精简高效，提高效益。

1、降费用，控成本，稳发展

将“勒紧腰带过紧日子”贯穿于全周期、全链条，持续开展成本优化专项行动。产城项目实现从设计、开发到销售全过程成本管理；财务部门积极发挥现金流管控角色，确保公司的资金安全与健康运营；进一步实行减员增效，减少营销、行政等管理费用，解决部分项目历史遗留问题，盘活历史地块与低效资产，力图做到节流增效。

2、降库存，强去化，促销售

时刻关注国家行业调控政策，把握政策红利期，以快打慢、加速认购签约回款，重点去化历史存货和重要项目存货，同时，在回款环节进行制度优化，力争在认购、签约、催收以及激励环节达到执行有效，协作提升的效果。

3、造内功，强协同，提升核心业务能力

公司将进一步加强职能专业化建设，促进总部各职能部门及项目之间整体协同、平衡互补；进一步加强各业务板块标准化建设，提高工作效率，通过开发、设计、招采、成本、工程、运营等部门通力合作，支持项目进行快周转工作；成功完成快周转项目试点并向全产城项目推广快周转项目管理，建立多维度的销售业态类型。

（二）商贸流通及家居卖场运营

1、稳定门店出租率。全面提升现有门店出租率，招商门店一方面要做到提升出租率，另一方面要增加营业收入。严格进行预算管理，加强成本管控力度；全面提升各项目停车场收费、广告位收入等其他相关收入，同时配备专业岗位人才，建设后备梯队。

2、营销效果的提升。整合品牌资源赋能门店营销，宣传造势，提升知名度。加大营销频率及力度，开展全国各门店项目大型活动；不断开发营销渠道和营销手法及加强精准营销，精准营销团队组建到岗；要加强营销复盘，做到营销先进经验的分享及营销培训，有效提升门店的销售业绩。

3、提升服务满意度，加速经营管理效率。

（三）职能管理方面

在人力管理中，突破人才供应瓶颈，提升人才培养效率；绩效管理深度优化，精准激励拉业绩，激发关键岗位人才的主观能动性，促进绩优关键岗位人才的稳定性。对“低绩效和不作为的零容忍”，月度/年度绩效考核结果落地，淘汰低绩效不作为人员。进行与人才盘点、绩效结果相挂钩的年度薪酬回顾与调整，促进薪酬的市场竞争力，保留绩优人员。

在财务管理中，优化公司债务结构，盘活低效资产，加强资金管理，维持资金平衡，保证财务安全。

(四)可能面对的风险

1、政策风险：房地产行业受国家宏观调控政策影响较大。近年来，我国房地产行业发展较快，支撑了GDP的快速增长，但同时也带来投资过热、住房供应结构失衡、住房价格上涨较快、抑制其他消费等负面影响，属于国家重点调控对象。为引导和促进房地产行业持续稳定健康发展，国家陆续出台了新“国十条”、“国五条”等法律法规，对土地、住宅供应结构、税收、信贷等领域进行政策调整，对房地产企业在土地取得、项目开发、产品设计、融资以及保持业绩稳定等方面产生相应的影响。未来国家仍将持续对房地产市场进行宏观调控，对房地产企业的风险控制、把握市场的能力以及经营管理水平提出了更高要求。公司将加强政策研究，因势利导，顺势而为，适应宏观调控政策的变化，最大程度降低政策变化对经营管理、未来发展造成的不利影响。

2、市场风险：房地产行业已经历了近二十年的高速发展。目前，主要城市的商品住宅仍然供不应求，但受宏观经济增速放缓、房地产宏观政策调控、住房自有率提升等因素影响，近年来我国的商品房的需求增速放缓，部分地区甚至需求下降，少数三四线城市陆续开始出现“空城”现象。长期来看，随着自有住房比率的提高，人口红利拐点的出现，年轻人购房理念的改变，未来房地产市场的整体需求可能会增速放缓甚至下降，从而对公司业务的发展造成不利影响。公司将加强市场监测，及时调整产品结构、营销策略及区域布局。

3、行业风险：房地产属于资金密集型行业，在行业整体供应量超前与需求萎缩的现状下，行业竞争日益激烈。公司将在保证增长质量的前提下努力提高市场份额；继续加强产品研发、成本管控和工程管理，不断提高产品竞争力。

4、财务风险：房地产项目具有开发周期较长、资金需求量大等特点，公司目前负债水平相对较高，从长远看，对公司经营会产生一定影响。公司将切实提高资金使用效率，严格控制费用支出，增强资金使用的合理性与计划性，并积极拓宽融资渠道，充分发挥上市公司的资本市场融资平台功能，满足公司资金需求，保障资金链安全，降低财务风险。

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