观焦点：中南建设2022年年度董事会经营评述

中南建设（000961）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营环境

(资料图片)

2022年国内需求收缩、供给冲击、预期转弱的压力持续，国际经济政治环境日趋复杂，俄乌战争加剧格局动荡，全球产业链和供应链面临重大挑战；美元快速加息进一步引发全球连锁反应，世界经济下行的风险加大。针对复杂、不确定的环境，国家果断应对、及时调整，动用近年储备的政策工具，靠前实施既定政策举措，坚定不移推进供给侧结构性改革，出台实施稳经济一揽子政策和接续措施，部署稳住经济大盘工作，突出稳增长稳就业稳物价，推动经济企稳回升。全年实现国内生产总值121.0万元，同比增长3%。

但国内经济增长的基础还不牢固，发展仍面临诸多挑战。2022年全国城镇新增就业仅1206万人，创十年来的新低，而全国人口也出现了负增长。全国社会消费品零售总额44.0万亿，同比下降0.2%。需求不足矛盾突出，民间投资和民营企业预期不稳。而全球通胀仍处于高位，世界经济和贸易增长动能减弱，阵营对抗和外部打压遏制不断上升，外部环境不确定性也进一步加大。

不过党的二十大和中央经济工作会议已经指明了方向，2023年国家将继续完整、准确、全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，着力推动高质量发展；将坚持稳字当头、稳中求进，保持政策连续性稳定性针对性，加强各类政策协调配合，形成共促高质量发展合力。将更好统筹国内国际两个大局，统筹发展和安全，全面深化改革开放，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，突出做好稳增长、稳就业、稳物价工作，有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转，实现质的有效提升和量的合理增长，持续改善民生，保持社会大局稳定，扎实推进中国式现代化。

房地产行业

2022年房地产市场持续调整，行业继续在非良性循环中挣扎。虽然从2021年中央经济工作会议已经提出加强预期引导，支持更好满足购房者的合理住房需求，防范化解风险，国家也下调5年期LPR，并加强了对新市民的相关配套政策，各地也因城施策，调整了之前的调控措施，出台各项鼓励合理住房需求的政策，并灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款，保交楼、稳民生。国家第三季度还下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点；阶段性调整差别化住房信贷政策；并推出支持居民换购住房有关个人所得税政策。7年来首调调首套公积金贷款利率，8年来再松首套房贷利率下限，12年后重启换房个税优惠。

但政策的落脚点更多在刺激需求，保市场主体导向并不针对地产行业，政策工具箱和阶段性信贷政策更多限于项目，7月停贷风波后，2022年开始的行政化的预售款监管政策执行，不仅没能优化，反而得以强化，企业的自主空间收缩。如果只考虑需求，不注重改善满足需求的能力，预期难以改变。

2022年全国商品房销售面积13.6亿万平方米，同比下降24.3%，商品房销售额13.3万亿元，同比下降26.7%。全国土地购置面积同比下降53.4%，房屋新开工面积同比下降39.4%。全国房地产开发投资也出现了两位数的同比下降，同比降低10.0%。更多房地产企业爆发债务危机。

面对复杂的环境，国家扩大民营企业债券融资支持工具，支持房地产民营企业发债融资，调整优化房地产企业股权。2022年中央经济工作会议进一步阐述了房地产在国民经济中的重要地位和作用，要求确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。

随着政策导向进一步明确，2023年1~2月份全国商品房销售金额1.5万亿元，同比仅下降0.1%，其中住宅销售金额1.4万亿，同比实现3.5%的增长。相信随着预期的改变，行业将迎来新的发展阶段。

建筑行业

受房地产行业深度调整、房企信用风险增加等因素影响，2022年建筑行业的增长也有所放慢，全年全国建筑企业新签合同额36.6万亿元，同比增长6.4%；建筑业总产值31.2万亿元，同比增长6.4%；竣工产值13.6万亿元，同比增长1.4%，总产值和竣工产值增速都大幅低于2021年。

2023年，国家着力扩大国内需求，将加快实施“十四五”重大工程，开展城市更新行动，鼓励和吸引更多民间资本参与国家重大工程和补短板项目建设，建筑行业将迎来新的机遇。

二、经营情况

（一）总体情况

房地产业务

2022年公司房地产业务受到市场调整和行业非良性循环的深刻影响，全公司合同销售金额649.2亿元，销售面积543.2万平方米，同比分别减少67.1%和63.0%，平均销售价格11,951元/平方米，同比下降11.1%。在销售金额中一、二线城市占比47%，同比略有上升。

2022年公司实现新开工面积189.4万平方米，同比减少超过80%，完成竣工面积740.5万平方米，同比减少27.4%。虽然竣工规模下降，但由于并表比例有所增加，公司2022年房地产业务结算收入502.6亿元，同比减少10.33%，降幅明显低于竣工规模。公司全年加大了现房库存的去化，降低预售监管政策严厉执行的影响，增加更多自由现金，这些当期销售当期确认收入的资源降低了公司的盈利。全年公司房地产业务结算毛利率1.34%，同比减少9.35个百分点。截止2022年末，公司全部开发项目473个，其中在建项目规划建筑面积合计约2,268万平方米，未开工项目规划建筑面积合计约836万平方米，可竣工资源总面积3,104万平方米，其中一二线城市面积占比约35%，三四线城市面积占比约65%。期末公司合并报表范围内已售未结算资源1128.5亿元，是2022年结算收入的2.3倍。

建筑业务

受非良性循环影响，2022年公司建筑业务新承接（中标）项目合同总金额仅34.8亿元，同比减少超过80%。公司的收入确认也受到影响，2022年公司建筑业务营业收入94.8亿元，同比下降62.3%。公司针对部分业主的风险拨备也有所增加，这影响了公司的利润水平。2022年公司建筑业务综合毛利率-11.01%，同比下降17.44个百分点。

面对市场的冲击，公司积极应对挑战，努力实现稳健发展。2022年末公司有息负债475.5亿元，比2021年末减少147.2亿元，不依赖有息负债发展模式的价值进一步体现。同时公司保持了良好的现金流状况，全年经营性现金流入595.8亿元，是一年内到期的各类有息负债的2.6倍。年内经营活动产生的现金流量净额62.5亿元，持续保持正值。2022年末公司货币资金137.5亿元，比2021年末减少86.6亿元，减少幅度明显小于有息负债。

受两个核心业务都大幅调整影响，公司2022年营业收入590.4亿元，同比下降25.5%。公司2022年综合毛利率-0.09%，同比下降10.12个百分点。面对市场调整，公司进一步严格控制支出，2022年销售费用18.2亿元，同比下降21.2%，管理费用22.7亿元，同比下降34.8%，利息支出54.3亿元，同比下降20.3%。但由于公司收入也大幅下降，公司销售费用率3.08%，同比还增加0.17个百分点；施工进度放慢，不能资本化的利息支出增加，公司财务费用率4.22%，同比增加2.68个百分点。同时非良性循环持续，公司2022年增加了对存货计提的跌价准备和各项应收款项等计提的减值准备合计35.3亿元，由此导致公司归属于上市公司股东的净利润产生亏损91.7亿元。

在应对市场挑战中，现金减少、亏损增加、资产减少，公司各项负债率水平有所提高。2022年末公司总负债率89.81%，比2021年末增加1.44个百分点；净负债率（有息负债减去货币资金与净资产的比值）108.18%，比2021年末增加15.01个百分点。公司总负债和总资产同时扣除预收账款（含合同负债、预收账款和待转销项税）的负债率为82.47%，比2021年末增加1.95个百分点。不过公司总体负债中实际为销售产品收到的现金，只是在有关产品没有竣工确认收入前名义视为负债，基本没有偿付风险的合同负债及相关待转销项税合计1284.5亿元，占公司全部负债的46.63%。剔除有关负债之后公司的负债率为47.93%，继续在行业保持低位。在非良性循环的环境里，虽然负债率指标没能改善，但公司保证了持续的经营安全。

（二）房地产业务主要情况

1、2022年分区域销售情况

2、公司2022年主要结算项目销售及结算情况

3、2022年末各项目建设情况

5、向购房客户因银行抵押贷款提供阶段性担保的情况

2022年末公司向购房客户因银行抵押贷款提供的阶段性担保余额5,245,987.25万元。

6、截止2022年末公司主要项目出租情况

（三）建筑业务具体情况

1、未完工项目情况

2、已完工未完全确认收入项目情况

（四）发展战略和未来一年经营计划

2023年，国家政策支持方向进一步明确，行业已现回暖迹象，在确保市场平稳发展的同时，国家也要求推动行业向新发展模式平稳过渡，企业必须紧跟政策方向。

公司房地产开发业务将继续坚持大众主流住宅产品定位，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市，不断精准对客户需求把握，提高产品适配，加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，探索新的发展模式。

公司建筑业务将继续推进业务形态调整，进一步聚焦优质客户，加强对政府平台公司、央国企及优质民营企业非住宅设施业务的扩展，提高公建、基建占比；进一步加强节能环保技术的应用，改进施工工艺，提高施工质量；进一步推进组织升级，提高综合管理水平，强化履约能力、控制风险。

2023年公司将继续积极推动销售，加快回款，保持灵活的经营节奏，努力盘活资产，坚持审慎策略，严格控制支出，确保经营安全。公司将更加努力与金融机构等合作伙伴协商，优化合作条款，为未来发展留出更多空间；公司将更充分利用资本市场，推进非公开发行，补充权益资本，抓住第二只箭扩容的机会，扩展新的融资，更快恢复盈利，引导市场信心。

三、核心竞争力分析

1、战略优势

公司制定了符合公司特点的清晰战略，聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集核心城市，不依赖有息负债发展，房地产业务坚持大众主流住宅产品定位，瞄准资产回报水平提升，建筑业务精研施工技术，不断提升施工质量。

2、文化优势

公司以客户为中心，坚持简单透明、正道经营、成果导向、奋斗共享的价值取向，以扁平化管理来着力打造高效能组织，“赢则一起狂，输则一起扛”，营造“敢拼会玩、简单温暖、健康爱陪伴”的文化氛围，努力建设不断创造历史、令人向往的美好组织。

3、品牌产品优势

公司秉承“筑造多元城乡美好生活”的企业使命，坚持“美好就现在”的理念，建立健康住宅标准，建设健康TED社区，推出区域市场畅销的高品质产品，参与多项国家地标建筑，取得30余个国家专利，荣获多项国家最高荣誉，赢得社会广泛认知。未来公司以迈向智造时代的产品研发愿景，以产品、生产、供应链、服务方面的研发为驱动，围绕三个卓越（卓越运营、卓越建设、卓越服务）加快落地，最终实现从“建造”到“智造”的转变。

4、业务协同优势

公司业务涵盖住宅开发，酒店管理，工程总承包，建筑安装等，和控股股东一起构建了住宅开发、轨道交通、市政路桥、基础设施建设、商业、酒店运营等组成的完整产业格局，具备承接各种城市综合运营项目的能力，有其他单一类型企业难以具备的优势。

四、公司未来发展的展望

（一）行业格局和趋势

虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，要求确保房地产市场平稳发展，但也进一步要求要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。过去很多房地产企业依赖的，通过简单提高杠杆、扩大土地储备、不追求经营管理质量，单纯追求规模和土地增值收益的发展模式难以为继。随着国家对资本的进一步引导和规范，行业的资产回报水平也必然向社会平均水平回归。

另一方面，随着行业恢复良性循环，一些企业将退出历史舞台，虽然市场容错空间减小，但新型城镇化还在深入推进，更多城乡居民的居住、生活、工作、娱乐等空间需求还在增长，人民美好生活需要还亟待满足，民营企业的效率优势难以替代，“两个毫不动摇“还要继续坚持，优质民营企业的发展空间还很广阔。

同时，国家构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，要适度超前部署新型基础设施建设，要加强交通、能源、水利等基础设施建设，强化区域间基础设施联通，形成城市群和都市圈建设现代化基础设施体系。这都将为有准备的建筑企业带来更多机遇。

（二）2023年经营策略

2023年，公司房地产开发业务将继续坚持大众主流住宅产品定位，进一步聚焦长三角、珠三角以及内地人口密集城市，不断精准对客户需求把握，提高产品适配，加强与建筑业务整合，提升品质服务，改善盈利能力，推进代建业务深入，探索新的发展模式。

（三）项目开发计划

按照目前的经营安排，公司现有项目2023年计划开工面积81万平方米，竣工面积1,088万平方米。公司将根据市场变化，灵活调整开发计划。

（四）可能面对的风险

（1）政策风险

虽然国家进一步明确房地产在国民经济中的重要地位和作用，要求确保房地产市场平稳发展，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，，但也进一步要求要消除多年来“高负债、高杠杆、高周转”发展模式弊端，推动房地产业向新发展模式平稳过渡，未来政策还有反复和执行风险。

应对措施：紧紧围绕“房子是用来住的、不是用来炒的”理念，继续坚持自主需求的主流产品定位，坚定战略选择，精准反映客户需求变化，提升产品品质，提高运营效率，进一步减少对有息负债的需要，坚定跟随政策导向，及时调整不同区域的经营策略，探索新发展模式。

（2）市场风险

虽然市场已有回暖迹象，但预期还不稳固，仍可能随着特定政策和市场信号而波动。