中天服务（002188）2023年半年度董事会经营评述内容如下：

【资料图】

一、报告期内公司从事的主要业务

1、行业发展情况：

2023年上半年，物业服务行业持续贯彻高质量发展，从中央到地方纷纷出台城乡升级等相关政策，旨在提升经济发展的质量和效益，推动产业结构优化升级，提高城市功能和品质，实现城乡一体化发展，以及提升人民群众的生活质量和幸福感；出台养老服务鼓励性政策，“物业+养老服务”的试点推行，社区养老作为社区增值服务中的重要组成部分，对于物业服务企业来讲，既是机遇又是挑战。

物业行业经历过去十年的高速发展阶段，2021年以来逐步回归常态化发展阶段。物企在管面积扩张的节奏逐步缓慢下来，2022年百强物企的在管规模增速为12.43%，低于2021年16.67%，呈现较为明显的下滑态势；克而瑞物管2023年中国物业管理上市公司研究报告显示，研究的56家上市物企2022年营收总额2,475.3亿元，同比提升19.4%，整体营收增速同比下滑约25.2%。行业整体的盈利水平稳定向好，步入常态化。物企两极分化严重，头部以及大中小型企业营收落差较大，市场格局整体呈现头部物企稳定，大中型物企承压，小型物企稳中有升，行业竞争格局加剧；行业并购理性化，收并购意愿降低，扩张趋向谨慎。2022年并购交易43起，显著低于2021年145起，同时并购估值倍数11.5倍，比2021年略有下降。

伴随全国经济高质量发展的主基调，物业管理作为提高居民生活品质和城市环境建设的重要载体，必将受益于中国经济稳定持续发展、城镇化进程加快、人均可支配收入和消费能力的提高。有机构预计物业管理服务收入规模将于2026年达到8,382亿元，行业复合增长率仍将超过10%。

物业管理行业进入理性发展但仍保持较高发展增速时期，在此阶段的物业企业力争实现有质量的规模发展，通过业务结构优化、提高科技程度、优化管理精细度，实现效益增长。同时在传统管理业务增速放缓背景下探求新赛道，寻求新业务。比如在传统多经业务越来越聚焦的情况下，城市服务成为具备区域优势企业及头部企业加快布局的新赛道，在利好政策优势的加持下，结合自身优势不断拓展生活服务边界，千方百计利用自身资源进行多方面的探求和发展。

2、主要业务：

公司主营业务为物业管理，以物业管理及配套服务、案场服务为主要服务内容。公司积极拓展主业规模，提升服务品质，优化服务业态，智能科技赋能，实现成为区域性品质领先的物业服务企业的目标。截止6月30日，公司在管规模突破1,000万平方米，同时，根据中指院公布的2023年度物业行业满意度，公司满意度分数高于行业均值。

报告期，公司合并报表营业收入1.59亿元，与上年同期相比增长15.55%，归属于上市公司股东净利润1,675.95万元，与上年同期相比下降60.68%。归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润1,825.85万元，与上年同期相比增加19.96%。

3、公司经营计划：

公司继续强化主营业务，稳步推进年初制定各项工作计划，总体来看，公司主要围绕以下几方面开展工作：

聚焦优势区域：公司利用在杭州、金华、嘉兴形成的区域优势，进一步聚焦该等区域的业务拓展，深耕优势区域，提高管理浓度，发挥管理规模效应，逐步形成在优势区域的价值高地。

构建品质体系：围绕国家高质量发展的主基调，公司建立标准化的管理体系，提升住房和社区品质，改善服务业主的居住环境。公司根据不同城市定位、项目体量、不同收费标准、不同项目定位对服务体系进行分级，发布实施清韵系列、嘉韵系列、雅韵系列的服务产品系列，并根据服务分级落实预算、编制和服务标准；同时发布《项目品质考核评分标准》。

优化业务结构：公司在稳固住宅业态的服务基础上，力求开拓非居业态项目，比如商业、学校、医院等领域，提升高盈利水平的业态结构比例，实现有质量的规模增长。

智慧科技赋能：公司在内部管理上通过升级业财一体化系统，提高管理效率和管理精度；在社区服务上，通过技改提升硬件设施，通过软件升级提高业主服务感知，从智能输出、科技赋能方面提升服务价值。

二、核心竞争力分析 不适用。

三、公司面临的风险和应对措施 1、行业竞争风险 一方面国内房地产市场发展态势趋缓，为物业管理行业提供的增量趋势减缓，导致行业的存量争夺更加严峻。从机构调研数据看，物业行业头部前100企业在管规模占46%以上，公司管理规模仍与这类企业存在较大差距，除了在优势区域具备较好的竞争能力外，公司在其他区域要形成优势难度较大。公司将深耕优势区域，占领价值高地，形成品牌优势，并以此为中心辐射其他区域，逐步形成竞争优势。 2、人力管理风险 物业管理行业属于劳动密集型，对于人工需求量大，同时物业管理中高层需具备有一定的专业化程度，因此，人力管理成为公司面临的风险。公司通过自招培养、院校合作，秩序保洁等外包形式有效应对风险。但随着竞争加剧及人工成本上升，未来仍可能面临一定的人力管理风险。 3、项目管理风险 公司的盈利模式主要是通过提供物业管理服务向业主收取费用。当业主对于物业管理品质要求提高，但项目管理水平未达到要求，可能会存在无法按期收取费用的风险，甚至造成拖欠物业费情形。公司通过提供合理的服务品质满足业主需求，增强项目管理水平，提高业主的满意度，降低项目管理的风险。

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