京能置业2022年年度董事会经营评述

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京能置业（600791）2022年年度董事会经营评述内容如下：

一、经营情况讨论与分析

（一）房地产市场回顾与展望

2022年，房地产政策不断优化，房地产市场供需两端均未明显恢复，全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段，但也有部分核心一二线城市因自身需求支撑较强或政策优化，市场保持一定活跃度，刚需群体观望情绪较重。同时部分城市受前期土地成交结构影响，优质的高单价项目陆续入市，改善性购房需求持续释放，多数代表城市项目成交套总价延续上涨态势。

2023年，海外需求持续收缩，出口下行压力增加，对经济发展的支撑效果或逐步减弱；投资方面，基建投资仍是重要支撑，同时伴随房地产领域融资优化政策的落地。整体来看，我国经济长期向好的基本面没有改变，2023年经济待恢复，随着各项稳经济政策显效发力，经济增速有望在低基数下逐步回升。2023年“保交楼”仍然是稳房地产预期的重中之重，配套政策和资金预计将进一步加快落实。专项借款及配套资金持续落位，地方政府亦有望通过定向回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付，“保交楼”工作有望取得更多实质性进展，从而带动购房置业预期好转。

（二）公司主要经营工作情况

报告期内，公司各项业务指标完成情况：2022年公司在建项目实现开复工面积145.26万平方米，同比减少16.97万平方米，减幅10.46%；实现竣工面积68.44万平方米，同比增加53.24万平方米，增幅350.26%。

坚持党的全面领导，党的建设不断加强。深入学习贯彻党的二十大精神，把二十大精神转化为推动企业高质量发展的生动实践。坚持党的全面领导，突出党委的政治核心和领导核心，党建引领，融入经营。坚持用心用情用力推进企业文化建设，围绕中心，服务中心，着力打造更富影响力和凝聚力的京能置业品牌。开展“奋战一百天、冲刺保目标”主题活动，进一步提升全体干部职工“打造五型地产、创建美好生活”的使命感，为完成全年任务目标提供有力保障。加强党风廉政建设，实施清单化监督，推进监督体系与企业治理体系相互贯通，营造了风清气正的发展环境。

坚持聚焦重点，运营质量稳步提升。公司始终坚持把“保交楼、保生产、保稳定”作为企业经营管理的首要任务，全力推进项目建设。前期报建跑出“加速度”，北京城建京能·樾园项目、京能龙湖·熙上项目等用最快的速度取得建设工程规划许可证、预售许可证等，刷新了北京市住宅用地规划手续办理纪录，为项目开发建设打下了良好的基础。公司持续做好项目梯次储备，保障公司可持续发展的同时，积极谋求高质量转型发展新路径。抢抓北京市第二批集中供地机遇，联合北京城建集团公司所属北京城谷恒泰房地产开发有限公司，以8亿元底价竞得北京市平谷区府前街旧城棚户区改造项目（二期）B、D地块国有建设用地使用权，新增土地储备面积3.18万平方米，项目规划建筑面积7.66万平方米。公司克服房地产市场低迷等不利影响，积极开展销售去化工作，制订“一盘一策”去化方案，实施精准营销。

坚持降本治亏，提质增效取得成效。公司始终坚持目标、过程、考核三位一体，确保总体目标可靠实现，严格落实《2022年度“降成本”专项工作实施方案》，明确控制目标及实施措施，实施降本管控体系，并加强项目成本分析，建立成本数据库，对标先进找差距，提高成本控制水平。公司通过加速销售回款、拓宽融资渠道、增加股东权益规模等多种方式降低杠杆水平。

坚持改革创新，持续优化公司治理效能。制定公司及下属企业董事会授权管理制度，有效提升了各级董事会决策效率。进一步高质量、规范化推行经理层成员任期制和契约化管理工作，完成经理层成员个人业绩考核责任书签约工作，确保专项行动高质量收官。公司开展所属企业运营管理提升巡视检查，坚持运营巡检常态开展、持续整改，强化公司运营管控能力，全面提升企业管理能力和水平。

坚持夯实管理，管理效能不断提高。做好风险评估，防范重大风险，梳理风险隐患，制订解决方案，定期跟踪监测。持续完善内控体系，更新完善内部控制手册和评价手册，与公司管理体系相契合。不断完善法律合规制度框架，修订《法律审核管理办法》等制度。稳步推进公司合规管理体系建设，组织制定和修订《投资并购合规审查办法》《京能置业总部关键岗位合规风险识别管理办法》等合规管理工作制度，建立了公司重点领域合规风险库，明确了公司总部重要风险岗位，实现合规管理进岗位、进流程。

坚持压实责任，安全质量统筹兼顾。严格落实京能置业安全一号文等文件规定的各项安全管理工作，确保公司实现“九个不发生”和“一个持续提高”的总体目标。建立以“六安工程”为载体的安全特色文化体系，积极推动北京市安全文化示范企业创建工作。加强在建项目工程质量控制，根据项目属地管控、天气变化及工程进展等情况，及时进行工程质量专项检查，把好特殊季节工程质量关。

二、报告期内公司所处行业情况

公司所属的房地产行业为资金密集型行业，具有高度综合、关联性强的属性，是推动国民经济发展的重要支柱产业之一。

2022年，房地产政策进入宽松周期，在“房住不炒”总基调指导下，监管部门年内多次释放积极信号优化调控政策，从支持需求端到支持企业端，政策力度不断加大，并支持各地从当地实际出发调整房地产政策，促进房地产市场平稳健康发展。根据中国指数研究院监测，全年各省市县出台房地产调控政策超千次，政策调控力度和频次达到近年来峰值，各地政策主要涉及优化限购限贷政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。央行在守住不发生系统性风险底线的大前提下，保持流动性合理充裕，同时持续深化利率市场化改革，多次通过降准、降息等措施，巩固经济回稳向上态势，推动经济实现质的有效提升和量的合理增长。

总体来看，“房住不炒”基本定位不变，监管部门持续优化供需两端政策，需求端支持政策不断发力，居民购房成本进一步降低，促进刚需及改善性住房需求释放；供给端为房企提供更多资金支持，信贷、发债、股权“三支箭”的融资支持模式持续推进，预售资金监管相关政策继续改善。“保交楼、稳民生”工作持续推进，相关政策及资金支持加速落位。“租购并举”长效机制加快推进，强化金融支持力度，保障性租赁住房已取得初步成效。

三、报告期内公司从事的业务情况

2022年，公司继续践行国家“房住不炒”基本思路，依托京能集团北京市属国企背景，树立“京能置业”品牌责任房企形象，始终坚持以人为本、品质筑家的原则，做好公司房地产开发与经营业务。公司具有二十余年房地产开发经验，涵盖商品住宅开发、共有产权房建设、保障房建设等多种类型，打造多元化住宅供应体系。经过多年优化发展，广泛开展与行业头部企业、央企国企的合作，已在北京、天津等重点区域拥有一定的房地产开发规模，形成了良好的品牌价值和社会效应，具备区域深耕及占有率提升潜力。公司始终关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险把控，坚守底线思维，立足服务首都发展，战略方向更加聚焦。

公司保持发展定力、注重风险把握、聚焦提质增效、深化改革创新，土地投资布局聚焦服务首都发展，开发建设类型聚焦于商品住宅用地开发。公司坚持稳中求进工作总基调，立足新起点，把握新机遇，更好地统筹深化改革创新和稳定经济运行，更好地统筹量的合理增长和质的有效提升，更好地统筹基础管理提升和重大风险防控，努力打造品质型、效益型、复合型、高效型、稳健型的“五型”地产，全力推动企业高质量发展。

四、报告期内核心竞争力分析

公司具备完善成熟的房地产开发和管理模式，拥有稳定专业、结构优化的房地产开发团队。国资背景并专注于房地产开发，使得公司具有良好的市场合作信誉。在土地资源获取上，公司强化战略引导，关注政策、市场环境和自身研究，秉承稳健发展理念，注重风险防控，坚守底线思维。立足服务首都发展，与业内优秀企业合作，抓住市场机遇，通过土地市场择优投资储备项目，优化项目梯次储备，为公司稳步发展奠定基础。借力京能集团主业，充分发挥京能集团内部协同优势，集中资源优势，打造技术和生态相融合，居住与产业相结合的房地产项目。公司结合对房地产行业重大变革的总结与反思，进一步优化设计管控体系，立足客户及股东利益，深耕产品力，严抓实施品质。在细分市场的基础上，研究未来房产使用需求和市场消费形态，分门别类地进行产品开发，打造有温度的产品。

五、报告期内主要经营情况

报告期内，公司实现资产总额201.55亿元，净资产57.35亿元，资产负债率71.54%。公司实现营业收入61.79亿元，利润总额2.60亿元，归母净资产收益率0.48%。

公司控股子公司开发建设京能丨电建·洺悦湾、京能·丽墅、京能·海语城、京能·云璟壹号、京能·西山印、京能龙湖·熙上、京能·雍清丽苑、北京城建京能·樾园以及金泰丽富嘉园等项目，累计实现开复工面积145.26万平方米，实现竣工面积68.44万平方米。实现销售签约面积13.45万平方米，销售签约金额42.11亿元，销售回款金额32.61亿元。

(一)主营业务分析

营业收入变动原因说明：本年房地产项目竣工交房结转收入的规模增加。

营业成本变动原因说明：本年结转规模增加，相应结转成本增加。

销售费用变动原因说明：广告费、业务宣传费以及销售代理费增多。

管理费用变动原因说明：管理规模扩大，管理费用同步增多。

财务费用变动原因说明：本年融资成本下降，财务费用减少。

经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期购买土地、项目建设投入支出同比增加。

投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期收回项目投资款同比减少。

筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：本期吸收少数股东投入，取得借款同比增加。

六、公司关于公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2022年，中央坚持房住不炒的定位，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，促进房地产市场健康发展。党的二十大报告和中央经济工作会议重申了房地产国民经济支柱产业地位，推动房地产业平稳健康发展；同时，“保交楼、稳民生”成为房地产政策调控围绕的工作重点。报告期内，房地产融资政策逐步放松。2022年年末，信贷、股权、债权的融资端“三箭齐发”以及“金融16条”等政策出台促进市场健康发展。

2023年，行业政策将继续聚焦落实“保交楼”，促进房地产市场平稳健康发展。在融资逐步宽松的情况下，优质房企的融资环境有望获得实质性的改善，融资渠道逐步拓宽和优化。

(二)公司发展战略

公司聚焦京津冀区域，紧抓城市结构发展机遇，精益发展住宅开发业务，强化区域聚焦与城市深耕。探索推动低碳、低能耗建筑，打造融生态、科技、环保于一体的低碳智慧型住宅产品。创新商业模式，探索新路径，拓展新业态。

(三)经营计划

主要业务目标：2023年计划实现开复工面积72.78万平米，现有项目无新开工面积，计划竣工面积18.42万平米。

项目拓展目标：坚持审慎投资，稳健发展，深耕京津冀，聚焦商品住宅和保障性住房，打造建筑节能、绿色环保、清洁低碳的智慧型房地产项目，跟踪外部土地市场和保障房规划，积极布局内外部土地和产业资源的开发升级，探索老旧小区改造、棚户区改造、工业遗存改造等城市更新类创新业务。

该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，投资者应保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

(四)可能面对的风险

1.宏观环境风险

由于国内、国际经济形势发生变化，对市场供求关系产生重大影响，可能导致企业面临不利的市场环境，而给公司发展带来不确定性。

公司将进一步加强对宏观经济环境和房地产行业的研究，时时关注宏观环境变化，制定相关管理程序，及时调整公司发展战略规划，根据宏观环境、房地产行业发展状况等因素制定投资计划。

2.政策法规风险